Questo articolo vuole richiamare l’attenzione su alcune  problematiche in materia di “preliminare di vendita”, con particolare attenzione all’istituto della CAPARRA, vista dal lato del venditore.

Il primo step in una compravendita immobiliare, in seguito all’identificazione dell’immobile da acquistare, è generalmente la stipula di un contratto standard, mediante la sottoscrizione di una “proposta d’acquisto”.

Nella prassi, accade che detta “proposta”, contiene tutti gli elementi essenziali del “contratto da concludere ”.

Il contratto a cui si fa riferimento è generalmente il “preliminare di vendita immobiliare”, concluso, ai sensi dell’ art 1326 c.c.nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”.

Orbene, sempre nella prassi, la proposta d’acquisto, viene di sovente accettata da entrambe le parti (che hanno oramai ultimato le trattative) mediante sottoscrizione; pertanto, le stesse, si trovano davanti ad un vero e proprio contratto preliminare di vendita!

Ed ancora. Di frequente, la sopracitata “proposta d’acquisto, presenta alcune clausole tipiche, ad esempio:

la mancata consegna della caparra non preclude la conclusione del contratto”, ai sensi dell’art. 2931 c.c.

 

Il suddetto articolo del codice civile, infatti, tutela l’ esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto”, il quale, prevede che: “colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

            Sempre nella prassi, tra le clausole contrattuali è possibile rinvenire un richiamo esplicito alla “futura conclusione” del contratto preliminare di acquisto.

Si rileva spesso una dizione quale : “La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte da parte del VENDITORE, anche in mancanza di caparra”.

Orbene, quando il venditore viene a conoscenza della proposta d’acquisto, qualora la stessa venga accettata, il vincolo contrattuale si è perfezionato, come da volontà delle parti.

 

Come noto, nella proposta d’acquisto e/o preliminare di vendita,  è generalmente prevista la corresponsione di una CAPARRA CONFIRMATORIA.

Questo istituto,  affonda le proprie radici nell’antichità e precisamente nella prassi di dimostrare la fondatezza e la serietà con la quale il contratto viene stipulato, provvedendo a consegnare all’altra parte, nel momento del perfezionamento dell’accordo, una determinata somma di denaro. La caparra deve quindi essere restituita ovvero imputata, a titolo di acconto sul prezzo. Se la parte che ha dato la caparra si rendesse inadempiente, l’altra può scegliere se recedere dal contratto, trattenendo in tal caso definitivamente la caparra ricevuta a titolo di risarcimento del danno.

Tuttavia, è opportuno ricordare che tale istituto si perfeziona con l’effettiva corresponsione della somma di denaro quindi, in assenza di concreta dazione di denaro, la caparra sarebbe da considerarsi nulla. Tale deduzione potrebbe essere pertanto eccepita da un legale a “difesa” del promissario acquirente.

 

 

Pare doveroso evidenziare che nella proposta d’acquisto, può essere prevista la corresponsione di una caparra, con impegno, a consegnare l’importo, in data successiva.

Orbene, nel caso di mancata corresponsione dell’importo, si genererebbe una situazione piuttosto controversa, in quanto, la natura di tale istituto prevede la consegna materiale della somma oggetto di caparra!?!

 

Sempre nella prassi, può capitare che la caparra sia vincolata all’ottenimento di un mutuo. In presenza di tale pattuizione può essere espresso che la somma di denaro sia restituita solo in caso di mancata concessione di finanziamento. (Ad es. “la caparra verrà restituita solo ed unicamente a patto che sia consegnato entro 40 giorni dall’avvenuta conoscenza dell’accettazione un documento bancario comprovante l’impossibilità ad ottenere un finanziamento a mezzo Raccomandata A/R.)

 

Ed ancora, qualora nella della “proposta” fosse presente una ulteriore “clausola di protezione” quale: “decorso il termine senza la ricezione della raccomandata A/R. il contratto (preliminare) diventerà pienamente efficace e vincolante”, la stessa andrebbe a “fortificare”  la validità contrattuale.

 

In conclusione, qualora ricorressero tutti gli elementi sopra menzionati, osserveremmo la trasformazione di una semplice proposta di acquisto in contratto preliminare, pienamente valido anche in caso di mancata corresponsione della caparra confirmatoria. In questo ultimo caso, ovviamente, è necessario verificarre la doppia sottoscrizione in merito alle clausole vessatorie.

 

Pare opportuno ricordare che i rimedi da attuare in caso di inadempimento di parte acquirerente sono generalmente di tre tipi:

 

  • inoltrare a mezzo A/R una formale diffida ad adempiere il contratto perfezionatosi con l’accettazione come anche in assenza di caparra, ovvero intimando di presentarsi per il rogito e la stipula del contratto di vendita vero e proprio,

 

Oppure

 

  • chiedere il risarcimento del danno di parte inadempiente già quantificato nell’ammontare della caparra stessa, non versata nei termini,

 

o altresì

 

  • chiedere all’organo giudicante di provvedere ad una esecuzione in forma specifica, ovvero l’emanazione da parte del giudice, di un provvedimento che si sostituisce al contratto definitivo non concluso e. come quest’ultimo, produce tutti gli effetti ed è idoneo anche per la trascrizione.

 

Avv. Marco Mannino